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购房中的纠纷

作者:宣言采编发表日期:2019-01-16 16:18:00

 来源:《公民与法治》2018年第17期法治讲堂

  

一、买房买到“凶宅”怎么办? 

【案例】 

田女士想把家中的小房子换成大房子,通过中介看中了一套三居室的大房子,花了160万将这套房子买了下来,并办理了过户手续。在买房过程中,田女士多次向对方询问房屋是否有瑕疵,中介和房主均称没有。然而,在装修过程中,田女士听说房子里死过人,此事得到警方确认。田女士联系房主要求撤销买房合同,但对方予以拒绝。无奈之下,田女士诉至法院,请求法院依法判令撤销双方签署的房屋买卖合同。法院经审理认为,房屋买卖合同签订前1个月,涉案房屋内确曾发生过非正常死亡事件,但原房主未能主动披露,违背了诚实信用原则,对田女士构成欺诈,最终判决撤销双方的房屋买卖合同。 

【解答】 

在二手房交易中,许多地方都出现了买房人在事先不知情的情况下因购买了“凶宅”而出现的交易纠纷,目前这属于一个司法难点。“凶宅”在法律上并没有明确的界定,一般指发生非正常死亡并给人主观上带来恐惧感的房屋,比如自杀、凶杀等,一般来讲,正常生理死亡,如生老病死,意外事件致人死亡,房屋失火、煤气中毒等,都不能称之为“凶宅”。对于“凶宅”的性质是属于民俗还是属于封建迷信,在司法实践上还存在一些争议。 

如果属于民俗,那么“趋吉避凶”是一种传统文化认同的社会心理现象。按照大众的观念和风俗习惯,如果住宅内发生非正常死亡事件,往往会感到忌讳和恐惧,这是一种客观的普遍现象。人们购买房屋,除了房屋质量、朝向、环境、交通等客观居住功能外,还会有追求平安、吉祥的主观愿望。显然,“凶宅”肯定会影响买房人的居住心情,产生一种恐惧的心理。此外,当事人订立履行合同,应当遵循诚实信用原则,尊重社会公德。按照相关法律规定,影响合同订立和履行的重大事件,卖房者有告知义务,所以在出售房屋时,房主应充分向买房者说明情况,如果刻意隐瞒,就违反了公序良俗原则和忠诚义务原则,构成了欺诈,购房人可以向法院申请撤销购房合同。从价格上来讲,“凶宅”也应当比正常的房屋便宜,会比市场价格存在一定的贬值,有时候即使非常低也没人愿意买。所以,购房者获知情况后,也可以向原房主索要“凶宅贬值费”。 

如果属于封建迷信,则会认为“凶宅”属于风水范畴,是唯心主义的表现,没有影响房屋的质量,而且房屋市场价值主要取决于市场经济价值规律,房屋内发生非正常死亡事件并不必然导致房屋出售价值的贬损,因此购房合同有效。 

在司法实践中,两种观点均有支持者,法院依据不同的理由做出不同的判决。但根据已经公布的案例,总体而言,认为属于是一种民间习俗的更多一些。法院会根据具体的案情,结合购房人是请求降低房价款还是请求撤销合同,做出相应的判决。 

由于现在法律并没有规定房屋买卖中的“非正常死亡事件”的相关信息属于出卖人必须告知的信息,如果买卖双方在购房合同中也没有明确就“凶宅”事项达成任何约定或承诺,那么事后再追究原房主的责任难度会很大。所以,建议在选中意向房屋后,要多在该小区内打听,看是否发生过一些意外事件;在签订房屋买卖合同时,可以要求卖房人保证房屋不存在“凶宅”等非质量瑕疵,并约定如有隐瞒,购房者可随时解除合同并追究卖房违约责任。 

二、购买学区房,卖房人不迁走户口怎么办? 

【案例】 

甲通过中介公司看中了一套学区房,于是与房主乙签订了房屋买卖合同。由于该房名下共有5人的户口,因此双方在合同中约定户口迁出时间为房屋所有权转移之日起30日内,逾期应承担违约责任。合同签订后,双方按照约定于2019-01-16办理完了房屋过户手续,但是直到2019-01-16仅迁出了3个人的户口,乙的前儿媳和孙女的户口未迁出。甲经多次催促未果,无奈之下起诉至法院,要求乙承担违约责任。乙称剩余两人户口与本人无关,不应承担违约责任。法院经审理认为,乙的前儿媳及孙女与乙之间仍然存在一定的身份关系和社会关系,而与房屋买受人甲并无任何关系,因此,乙的抗辩不能成立,其应当承担剩余户口迁出的义务。乙办理户口迁出的时间超过约定时间,因此已经构成违约,故法院判决其承担违约责任。 

【解答】 

现在很多地方实行“划片入学”,如果在好学区拥有一套房子,便意味着自家的孩子能进入一所好学校读书。因此,学区房被附加上了教育价值而变得异常抢手,大批父母不惜花费重金来抢购。购买学区房之后,必须把自己和孩子的户口都迁入房子名下,才能享受学区名额,但旧房主逾期未迁户口,很有可能会导致户口无法及时迁入,影响孩子的上学。近几年,涉户籍迁移问题的房屋买卖合同纠纷越来越多。 

户口迁不走的原因多种多样,有的房子名下不仅有其家人的户口,还有其他挂靠的亲戚朋友的户口,卖房子仅迁走了家人的户口,而其他人有的不愿意配合,有的根本找不到本人;有的卖房人还未购置新房,或者卖房后购买了小产权房,或租住在公租房,有的老人居住在养老院等,这些地方都不具备落户的条件,导致户口无法迁出;还有的投机取巧,钻国家政策的空子,故意拖延迁户。 

这些官司打到法院,法院一般会以户口迁移属于行政诉讼而非民事诉讼管辖范围,或户口迁移请求超出法院的受理范围,不支持强制迁移户口的请求,买房人仅能依据双方买卖合同的约定,追究卖房人的违约责任,通常会判决双方解除合同,或旧房主赔付违约金。由于近几年房价上涨很快,如果是解除合同,买房人等于是“竹篮打水一场空”,如果是赔付违约金,因为一般是违约按日支付违约金,如果卖房人迟迟不迁户口,就会面临巨额的违约金,法院一般在造成实际损失的30%范围内予以调整,不会全部支持。 

由于1958年由全国人大常委会颁布实施的《中华人民共和国户口登记条例》并没有涉及户口强制迁出的规定,公安机关也没有强制迁出的规定。所以,现实中落户纠纷只能以协调为主。不过,在一些地方,房屋内现有的户口不影响新的所有权人户口的迁入,买房人取得房屋所有权后,可以办理户口迁入,买房人最好事先咨询当地的派出所。另外,比如在上海,从2010年开始设置了“公共户”,如果市民因房屋出售造成不能办理正常落户手续的,可向落户地派出所申请在“公共户”办理户口登记,避免了因户口无处迁移,“赖”在别人房子里的问题。 

建议父母购买学区房前,做到以下几点: 

第一,全面了解相关教育政策。学区房并不是一成不变的,教育部门或相关学校会不定期对学区的划分做出相应调整,以适应不断波动的生源变化。同时,相关部门还可能对学区内的入学标准问题进行调整,比如“6年一学位”“落户满3年才能入学”等。 

第二,提前向公安机关咨询落户政策。户口迁移问题属于公安机关户籍管理的职权范围,不同区域政策不同,所以买房人最好向房屋所在地派出所咨询相关落户政策,比如在北京购买私产平房,是否对平房的面积有要求等。 

第三,提前查询房下户口登记情况。在签订房屋买卖合同之前,认真查看卖房人的户口本,还可以和卖房人一起到派出所查看户口登记情况,由房主通过书面形式确认其将对户口进行迁移。 

第四,提前向教育部门核实学籍使用情况。有的地方要求“6年一学位”,如果房子名下的学位已经使用,那么6年内就不能再享受学区名额。因此,家长要向教育部门和学校核实房屋学籍的使用情况,提防名额被占用的情况。 

第五,将“合同目的”“户口迁出时间”及“违约责任”明确写进房屋买卖合同。现在很多地方使用的合同格式条款中虽然对户口问题进行了约定,但不够详细。当事人可以根据自己的情况进行补充。如果买到房屋后,孩子没有办法入学,就丧失了购买“学区房”的意义,因此要在合同中将“合同目的”写清楚,一旦无法享受学区名额,买方可以撤销合同。另外,买房人可在合同中明确约定,保留部分尾款作为迁移户口的履约保证金,以督促对方及时履行户口迁移义务。此外,如果在合同中约定了房屋中介公司对户口的审查义务,因未尽到审查义务而导致履行出现障碍的,那么中介机构也应当承担一定的赔偿责任。 

三、房子涨价卖方违约,买方能否要求继续履行协议? 

【案例】 

2017年10月,张某通过中介公司与刘某签订了《存量房买卖合同》,约定购买刘某在某小区的房屋,成交价格为550万元。合同明确约定了交易房款的支付金额、支付时间以及交易方式。同日,张某按合同约定支付100万元购房定金。2017年11月初,买卖双方在中介公司做了网签,但由于房价飙涨,在2017年1月中旬,卖方刘某通知买方张某,由于签订合同时未征得妻子的同意,因此不愿意再继续履行合同,并声称愿意双倍返还定金。张某不同意解除合同,向法院提出诉讼,要求继续履行合同。法院经过审理认为,买卖双方签订的合同是双方当事人真实意思表示,合法有效,卖方以各种理由拒不履行合同的做法,违背诚实信用的基本原则,破坏了正常的市场交易秩序和安全,应当受到法律的禁止;作为守约方的买方,相关权益应当受法律的保护,最终判决双方继续履行已经签订的《存量房买卖合同》。 

【解答】 

近几年房子成了很多人的烦心事,尤其是在买二手房时,房价很可能是一夜间暴涨。在巨大的经济利益面前,很多卖房人往往难以自觉遵守合同,开始要求买房人加价,加价不成时,一些人想方设法让已经签订的房屋买卖合同变为无效。比如,让其他的房屋共有人(父母、夫妻一方)出来主张自己不知情,让第三人以承租人的身份起诉主张优先购买权,有的卖方干脆以拒收房款等方式,造成买房人延期付款,再主张其违约,要求解除合同;甚至有些房主完全无视合同,直接以高价将房屋卖与第三人并办理过户。 

面对这种局面,该如何维护自己的合法权益呢?很多买家为了能够买到自己心仪的房子,都会选择息事宁人,多出些钱也就认了,纵容卖方的肆意加价行为。但从法律的角度讲,卖方无视法律的约束,为了获取更大的利益,单方撕毁合同是违反合同法的行为,买方完全可以诉诸法院,用法律保障自己的合法权益。 

根据合同法的相关规定,房屋买卖合同签订后,卖方违约的,作为买方可以要求解除合同,并赔偿损失,也可以要求卖方承担违约责任,并继续履行。由于二手房交易流程长、涉及主体多、法律关系错综复杂,在不同的情况下,买方可以选择对自己更有利的方式。 

第一,房屋存在抵押时,建议选择解除合同并要求卖方赔偿损失。因为如果房屋有抵押的情形,买方若要求继续履行合同,法院即使判决继续履行合同,如果卖方不愿意或没有足够的资金去解除抵押,就很难将交易进行下去。 

第二,如果房屋上没有抵押,但买方资金能力有限,需要通过银行办理贷款支付剩余房款的,建议选择解除合同。这是因为贷款买房需要卖方配合办理贷款手续,如果卖方拒绝提供办理银行贷款所需的身份证件及收款账号等材料,买方的贷款申请很难获得批准。在这种情况下,即使法院判决支持了继续履行的请求,因买方贷款不能通过银行审批,因此也无法办理房屋强制过户。 

第三,如果房屋上没有抵押,但买方有能力一次性付清尾款或者其贷款已经获得银行批准时,建议选择继续履行合同。这时,法院强制过户不存在障碍,作为买方完全可以依法要求卖方继续履行合同,并要求卖方承担逾期办理过户的违约责任。 

此外,在选择解除合同时,是要求卖方承担违约责任还是赔偿损失,也需要认真考虑。我国法律明确定金责任、赔偿金责任只能是二选一。如果买方选择适用定金责任,就不能适用赔偿金责任。通常二手房买卖合同约定,若卖方逾期不履行合同,买方可解除合同,要求卖方支付违约金,违约金为双倍定金或合同成交价的20%。因此,如果合同约定的违约金高于房价上涨的幅度,可以要求承担违约责任,反之,可以要求赔偿损失。 

现在,很多法院支持差价赔偿,即房价上涨后房屋的现价值与合同约定的交易价格之间的差额,因为这部分利益属于买房可以期待和获得的利益。法院这样做的目的在于贯彻诚信原则,让守约方受损的利益得到弥补,使其仍有能力购买到同区位、同类型的房屋。法庭在确定房屋现价值的时候,会首先让双方当事人自行商定一个价格,如果无法达成一致意见,法院可以委托有资质的鉴定机构进行鉴定,最终确定一个合理的价格。 

总之,诚实守信是所有人行为的一个基本原则,签订了合同,就不应该反悔。因为如果大家都随意违约的话,整个社会秩序就会混乱,人与人之间就很难建立起最基本的互信,社会稳定成本就会大大增加。面对恣意妄为的卖房,买房人在时间和精力允许的情况下,完全可以通过法律讨回公道。 

  

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